Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel alugado

O proprietário decidiu vender o imóvel que está alugado. O inquilino tem prioridade para comprar? E o que acontece com o contrato de locação se o imóvel for vendido para outra pessoa? São dúvidas comuns, e a resposta está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Neste guia, explicamos como funciona o direito de preferência, quais são os prazos e o que o proprietário precisa fazer para vender com segurança.

O que é o direito de preferência

O direito de preferência garante ao inquilino a chance de comprar o imóvel em igualdade de condições com um terceiro interessado. Ou seja, se o proprietário recebe uma proposta, o locatário pode cobri-la nas mesmas condições antes de a venda ser concretizada.

A regra vale para locações residenciais e comerciais e está prevista na Lei do Inquilinato. Para entender melhor o contexto geral, vale conhecer os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato.

Como o proprietário deve avisar o inquilino

Antes de vender, o proprietário precisa comunicar o inquilino sobre o negócio. A lei exige que essa comunicação traga as informações necessárias para uma decisão consciente:

• o preço da venda;
• a forma de pagamento;
• as demais condições do negócio;
• o local e o horário em que a documentação do imóvel pode ser examinada.

O aviso pode ser feito por notificação judicial, extrajudicial ou por qualquer outro meio que comprove, sem dúvida, que o inquilino recebeu a informação. Na prática, a notificação extrajudicial por cartório é a forma mais segura. Para conhecer o passo a passo desse tipo de comunicação, confira como notificar um inquilino de forma correta.

Prazo para o inquilino responder

Depois de receber a comunicação, o inquilino tem 30 dias para manifestar, de forma inequívoca, que aceita a proposta nas mesmas condições. Se o prazo passar sem resposta, o direito de preferência deixa de valer para aquela oferta específica.

Se as condições da venda mudarem de forma relevante depois disso, o mais prudente é notificar o inquilino novamente, já que a oferta que ele analisou deixou de ser a mesma.

E se o imóvel for vendido sem avisar o inquilino

Quando a venda acontece sem a comunicação prévia, o inquilino pode reclamar perdas e danos do proprietário. Além disso, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda, ele também pode pedir para ficar com o imóvel, depositando o preço e as despesas da transferência. Esse pedido precisa ser feito em até seis meses contados do registro da venda.

Por isso, a averbação do contrato na matrícula é um cuidado importante para o inquilino que tem interesse real em comprar. Saiba mais em como atualizar a matrícula do imóvel.

Quando o direito de preferência não se aplica

A lei prevê situações em que o inquilino não tem direito de preferência. As principais são:

• venda decorrente de decisão judicial;
• perda da propriedade por outro motivo, como a execução de uma dívida;
• permuta e doação;
• integralização de capital em empresa;
• operações como cisão, fusão e incorporação.

Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, o condômino também tem preferência sobre o inquilino na compra da parte que está à venda.

O que acontece com o contrato de aluguel após a venda

Em regra, quem compra um imóvel alugado pode pedir a desocupação, dando ao inquilino 90 dias para sair. Esse prazo conta a partir da notificação, e a notificação precisa ser feita depois do registro da venda.

Existe uma proteção importante: se o contrato tiver prazo determinado, trouxer uma cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula, o novo dono precisa respeitar o contrato até o fim do prazo combinado. Por isso, quem pretende vender um imóvel locado deve avaliar com cuidado como o contrato foi redigido.

Cuidados para vender um imóvel alugado com segurança

Para evitar conflitos e riscos jurídicos, o proprietário deve notificar o inquilino antes de qualquer negociação definitiva, guardar a comprovação do recebimento e respeitar o prazo de resposta. Também vale revisar o contrato de aluguel para identificar cláusulas de vigência e outras condições que afetam o comprador.

Já o inquilino que deseja comprar deve guardar a documentação da comunicação, responder dentro do prazo e, se possível, ter o contrato averbado na matrícula. Em caso de dúvida sobre prazos e condições, uma consulta a um advogado especializado ajuda a evitar prejuízos.